Как выбрать ипотеку и не переплатить банку

Полная стоимость кредита (ПСК) — показатель, который включает все платежи по кредиту: проценты, комиссии, страховки, обязательные платежи третьим лицам. По закону банки обязаны указывать его в договоре. Именно ПСК сравнивайте между банками — разница с рекламной ставкой может составлять 2–5 процентных пунктов.

Запросите в каждом банке полный график платежей (амортизационный график). Сложите все платежи за весь срок и вычтите сумму кредита. Это ваша реальная переплата. На кредит в 60 000 долларов под 12% на 15 лет переплата составит около 65 000 долларов — вы отдадите банку больше, чем стоила квартира.

Некоторые банки берут единовременную комиссию при выдаче: 0,5–2% от суммы кредита. «Ставка 10% без комиссии» зачастую лучше, чем «ставка 9% с комиссией 1%». Считайте полную стоимость, а не рекламную цифру.

Ставка не меняется весь срок, даже если ставка центрального банка вырастет. Вы точно знаете ежемесячный платёж — это упрощает планирование бюджета на годы вперёд. Обычно фиксированная ставка немного выше плавающей на момент выдачи: вы платите «премию за уверенность».

Плавающая ставка привязана к межбанковскому индикатору плюс фиксированная надбавка банка. Если ставка ЦБ вырастет на 3%, ваш платёж может вырасти на 15–25%. Берите плавающую ставку только если понимаете этот риск и у вас есть запас дохода для его поглощения.

Ряд банков предлагает ставку фиксированную на первые 3–5 лет, а затем плавающую. Это может выглядеть привлекательно, но именно в первые годы платёж идёт преимущественно на проценты, и если потом ставка вырастет — рефинансирование может оказаться невыгодным.

Страхование предмета залога (самой квартиры) от физического ущерба — законное требование банка при ипотеке. Цена — около 0,1–0,3% стоимости квартиры в год. Вы вправе выбрать страховщика самостоятельно: не обязаны брать у аффилированной компании банка, которая зачастую дороже.

Банк не может навязать страхование жизни как обязательное, но без него нередко предлагает ставку на 0,5–2% выше. Посчитайте: если разница в ставке даёт экономию, превышающую стоимость полиса — страховаться выгоднее.

Страхование от потери работы, расширенные юридические пакеты — часто продаются в нагрузку к кредиту. Прочитайте, что именно покрывается. Если условия выплаты жёсткие или сумма покрытия символическая — откажитесь.

Некоторые банки запрещают досрочное погашение в первые 6–12 месяцев или взимают штраф. Спросите об этом до подписания. Досрочное погашение даже небольшими суммами сокращает переплату непропорционально сильно на длинном кредите.

При частичном досрочном погашении банк обычно предлагает два варианта: сократить срок кредита (при том же платеже) или уменьшить ежемесячный платёж (при том же сроке). Сокращение срока экономит значительно больше на процентах. Уменьшение платежа — лучше, если ваш доход нестабилен.