Как выбрать ипотеку и не переплатить банку

Полная стоимость кредита (ПСК) — показатель, который включает все платежи по кредиту: проценты, комиссии, страховки, обязательные платежи третьим лицам. По закону Казахстана банки обязаны указывать его в договоре. Именно ПСК сравнивайте между банками — разница с рекламной ставкой может составлять 2–5 процентных пунктов.

Запросите в каждом банке полный график платежей (амортизационный график). Сложите все платежи за весь срок и вычтите сумму кредита. Это ваша реальная переплата. На кредит 30 млн тенге под 12% на 15 лет переплата составит около 32 млн тенге — вы отдадите банку больше, чем стоила квартира.

Некоторые банки берут единовременную комиссию при выдаче: 0,5–2% от суммы кредита. На 30 млн тенге это 150 000–600 000 тенге сразу. «Ставка 10% без комиссии» зачастую лучше, чем «ставка 9% с комиссией 1%».

Ставка не меняется весь срок, даже если ставка Национального банка Казахстана вырастет. Вы точно знаете ежемесячный платёж — это упрощает планирование бюджета на годы вперёд. Обычно фиксированная ставка немного выше плавающей: вы платите «премию за уверенность».

Плавающая ставка привязана к базовой ставке НБК плюс фиксированная надбавка банка. Если ставка НБК вырастет на 3%, ваш платёж может вырасти на 15–25%. Берите плавающую ставку только если понимаете этот риск и у вас есть запас дохода для его поглощения.

Ряд банков предлагает ставку фиксированную на первые 3–5 лет, а затем плавающую. Это может выглядеть привлекательно, но важно понимать: именно в первые годы платёж идёт преимущественно на проценты, и если потом ставка вырастет — рефинансирование может оказаться невыгодным.

Страхование предмета залога (самой квартиры) от физического ущерба — законное требование банка при ипотеке. Цена — около 0,1–0,3% стоимости квартиры в год. Вы вправе выбрать страховщика самостоятельно — не обязаны брать у аффилированной компании банка, которая зачастую дороже.

Банк не может навязать страхование жизни как обязательное, но без него нередко предлагает ставку на 0,5–2% выше. Посчитайте: если разница в ставке даёт экономию, превышающую стоимость полиса — страховаться выгоднее.

Страхование от потери работы, расширенные юридические пакеты «в нагрузку» — часто продаются при выдаче кредита. Прочитайте, что именно покрывается. Если условия выплаты жёсткие или сумма покрытия символическая — откажитесь и сэкономьте.

Некоторые банки запрещают досрочное погашение в первые 6–12 месяцев или взимают штраф. Спросите об этом до подписания. Если вы планируете гасить быстрее — этот пункт должен быть без штрафа. Досрочное погашение даже небольшими суммами сокращает переплату непропорционально сильно на длинном кредите.

При частичном досрочном погашении банк обычно предлагает два варианта: сократить срок кредита (при том же платеже) или уменьшить ежемесячный платёж (при том же сроке). Сокращение срока экономит значительно больше на процентах. Уменьшение платежа — лучше, если ваш доход нестабилен.